¿Qué hacer cuando la corte ordena una mediación hipotecaria?

Por Elizabeth Guía *

En ciertas ocasiones, el juez de una causa puede solicitar que las dos partes en una demanda civil -demandante y demandado- participen en una “Mediación.” El objetivo es que éstos traten de llegar a un acuerdo con la asistencia de un profesional entrenado en métodos alternativos de resolución de conflictos: el Mediador. Si la mediación se realiza y las dos partes logran un acuerdo, el demandante retira la demanda. Si no, ésta sigue su curso normal dentro del proceso judicial.

Los acuerdos logrados en mediaciones usualmente consisten en una solución compartida. Es posible que dicha solución no satisfaga ciento por ciento las expectativas de una o ambas partes; sin embargo, la solución adoptada será fruto del acuerdo entre las partes sin que éstas hayan delegado en terceros su decisión.

En los casos de demandas de embargo a propiedades (“foreclosures”), la Corte Suprema de La Florida requiere de los bancos y acreedores de hipotecas que lleven su caso a mediación. También por orden de dicha Corte, éstos deben asumir los costos de la Mediación, de forma que a los dueños de casa no les cobran por asistir a la mediación. La mayoría de los Distritos de La Florida han escogido a una institución sin fines de lucro para que gerencie el programa. En el caso del condado de Broward, lo hace la American Arbitration Association (www.adr.org). En el caso del condado de Miami-Dade, lo hace OASIS (www.foreclosureoasis.org).

Estas organizaciones son las que invitan a participar en una mediación a quienes se encuentran bajo demanda de embargo de su vivienda principal (“Homestead”). Lamentablemente, un número muy alto de dueños de viviendas no responde a esta invitación. Según un informe preparado para la Corte Suprema de este Estado a principios del 2010, al cabo de un año de haberse establecido este Programa, apenas una mitad de los dueños de viviendas estaba respondiendo.

A todas luces, el éxito de estos programas podría ser mucho mayor. Si usted ha sido invitado a una mediación para tratar de resolver su situación y evitar el embargo, no lo ignore. Al contrario, vale la pena que lo acepte y se prepare para sacar el mejor provecho posible de esta oportunidad. Tome en cuenta lo siguiente:

  1. Vaya tranquilo. La Mediación es un proceso informal. Algunas personas llegan muy tensas o a la defensiva pensando que les van a tender “una trampa.” Nadie está obligado a firmar nada. Solo se firman acuerdos cuando las dos partes lo deciden así.
  2. Prepárese con anticipación. El banco necesita información actualizada acerca de sus ingresos, gastos y deudas. A menudo los dueños de casa se quejan porque el banco empieza por pedir información que ellos ya han suministrado. Lo que ocurre es que el banco quiere asegurarse de que no ha habido cambios de importancia en su situación financiera. Algunos documentos que los bancos exigen no se actualizan mensualmente, como la declaración de impuestos, pero otros sí, como los talones de pago (“paystubs”), los estados de cuenta bancaria, y los recibos de la electricidad o algún otro servicio que demuestran que usted continúa residiendo en su vivienda. Si usted tiene un negocio propio, le pedirán un Estado de Ganancias  y Pérdidas (“Profit and Loss Statement”) correspondiente al último trimestre o por lo que va del año. Asegúrese de que el banco tiene al día la información de usted y lleve copia de la misma a la mediación.
  3. En la medida de lo posible, deje a un lado las emociones. Muchos dueños de casa llevan consigo la frustración de una crisis económica que los ha afectado personalmente,  el apego sentimental a la vivienda que ha sido el hogar de su familia, la preocupación e incluso el miedo frente a un futuro incierto, o expectativas equivocadas acerca de lo que pudiere pasar. El representante del banco, por su parte, es un empleado que expresará al inicio de la mediación, que tiene autoridad total (“full authority”) para decidir su caso, pero su poder de decisión está delimitado por las directrices del banco, de su jefe inmediato o del “inversionista” dueño de la hipoteca, y/o por la recomendación de su abogado quien puede tener su propia opinión acerca del asunto.
  4. Haga sus propios cálculos. Las posibilidades de “negociación” entre los dueños de casa y los bancos son limitadas. El banco participa o no en los planes del Presidente Obama y tiene o no programas internos alternativos. Los dueños de viviendas, por su parte, califican o no califican para uno u otro programa. Si usted tiene abogado, éste debe poder ayudarlo a aclarar sus opciones reales antes de ir a la Mediación. Si usted no tiene abogado, el gobierno federal ofrece información a través de Internet en www.makinghomeaffordable.com (con un enlace a la página en español) o por teléfono al 1-888-995-HOPE. Los bancos más grandes también tienen información en sus páginas de Internet acerca de los programas que ofrecen a dueños de viviendas que están teniendo dificultades para mantenerse al día con sus pagos.
  5. No crea todo lo que oye, especialmente cuando le ofrecen solucionar su problema y le muestran ejemplos de modificaciones exitosas sin ofrecer estadísticas con respecto al éxito o fracaso de las mismas ni decirle lo que esa asesoría va a terminar costándole a usted. Por ejemplo, el porcentaje de modificaciones que incluyen una reducción de principal es bajísimo. De acuerdo con un informe oficial del Departamento del Tesoro, en el primer trimestre del 2009, de las modificaciones de hipotecas efectuadas, menos del 2% incluyó reducir o posponer el pago de una parte del principal. Por el contrario, en el 70% de los casos, el banco le sumó al principal pagos retrasados y  otros cargos. En la mayoría de los casos, las modificaciones consisten en una reducción del interés y/o una extensión del término de la hipoteca. Pero aun así vale la pena porque esto puede producir una reducción sustancial del monto de los pagos mensuales.
  6. Tome en cuenta que si usted y su banco se ponen de acuerdo y usted logra salvar su vivienda, el banco retirará la demanda o al menos suspenderá el proceso hasta que un período de prueba sea satisfecho. Si por el contrario no hay acuerdo, la demanda continuará su proceso normal como si la mediación nunca hubiese existido, pero usted estará mejor informado de sus opciones, tanto para quedarse con su vivienda como para entregarla con el menor perjuicio posible para su crédito. Lleve una lista de preguntas que incluya varios escenarios posibles.

La institución de la mediación es utilizada con gran éxito en un sinnúmero de ramas, incluyendo bienes raíces, comercio, condominios, medio ambiente, industria de la construcción, asuntos laborales, finanzas, divorcios y custodia de menores.

La Academia de Mediadores Profesionales de la Florida es una organización sin fines de lucro que promueve el proceso de mediación como herramienta efectiva y eficiente para la resolución de conflictos.  Para más información y una lista de mediadores profesionales, por favor visite su página de Internet en www.tfapm.org.

Nota Importante: Este artículo tiene carácter informativo y no pretende ofrecer asesoría legal o financiera. Para consultas de tipo legal, conforme a las características de su caso, se recomienda que consulte a su abogado.

*Elizabeth Guía es Consultora Financiera, Mediadora Certificada por la Corte Suprema de La Florida para casos de Circuito Civil y miembro de la directiva de la Academia de Mediadores Profesionales de la Florida. elizabeth.guia@guiaconsulting.com

 

About Elizabeth Guia Magallanes

Elizabeth Guia Magallanes
Es ingeniero y planificadora financiera de profesión y escritora de vocación. Ha publicado poesía, narrativa, artículos en revistas y periódicos, y colaborado como libretista en proyectos para la televisión hispana.

4 comments

  1. Felicito a Elizabeth Guia por la claridad con que explica en que consiste el proceso de mediaciones en casos de demandas hipotecarias en el estado de la Florida.
    Bertila Pozo. 

  2. Elizabeth, te felicito!! El contenido del articulo es muy informativo y profesional. Gracias por colaborar educando a las personas que de alguna manera se encuentren afectadas y puedan entender mas claramente el camino a una posible solución através de las mediaciones en casos de demandas hipotecarias.

    Magda Rodriguez

  3. Es importante estar asesorados.

    Gracias!!!!

    Victoria Difortuna

  4. Un articulo muy interesante y educativo.

    Carlos Giffoni